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Immobilien steuerlich absetzen

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Diese Möglichkeiten haben Unternehmen beim Kauf einer Immobilie

Wenn ein Unternehmen eine Immobilie selbst zur eigenen Nutzung kauft oder baut, ist das Unternehmen der Eigentümer. Die Immobilie stellt damit Betriebsvermögen des Unternehmens dar.

Grundstück und Gebäude werden als Anlagevermögen aktiviert. Die Abschreibung des Gebäudes wird als Aufwand in der Gewinnermittlung berücksichtigt.

Grundstückskosten werden direkt durch das Unternehmen als Eigentümer beglichen, damit diese als Aufwand berücksichtigt werden können.

Um auch die Finanzierungskosten gewinnmindert berücksichtigen zu können, sollte die Finanzierung ebenfalls direkt über das Unternehmen erfolgen. Darlehensnehmer ist der Eigentümer. Dann wird das Darlehen als Verbindlichkeit passiviert und die Zinsen als Aufwand berücksichtigt.

Wird die Immobilie wieder verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Ein Verlust kann mit anderen Einkünften des Unternehmens verrechnet werden und wirkt sich steuermindernd aus.

Immobilie auch Haftkapital

Als Vermögen des Unternehmens stellt die Immobilie auch Haftkapital dar. Häufig soll die Haftung beschränkt werden und die Immobilie nicht zur Haftung im Unternehmen zur Verfügung stehen. Dann ist es notwendig, dass eine andere natürliche oder juristische Person Eigentümer der Immobile ist.
Dies ist auch Voraussetzung, wenn Betriebsvermögen vermieden werden soll. Privatvermögen hat den Vorteil, dass eine Veräußerung der Immobilie nur innerhalb der ersten zehn Jahre nach Erwerb steuerpflichtig ist (privates Veräußerungsgeschäft §23 EstG). Nach Ablauf dieser Zeit kann steuerfrei veräußert werden. Ein Verlust wird jedoch ebenso nicht berücksichtigt.

Bei Trennung von Eigentum der Immobilie und Betrieb erfolgt die Überlassung der Immobilie in der Regel im Rahmen eines Mietverhältnisses. Dies ist notwendig, um die Grundstücks- und Finanzierungsaufwendungen steuerlich ansetzen zu können. Der Überschuss aus Miete und Aufwand ist steuerpflichtig. Bei unentgeltlicher Überlassung können die Aufwendungen nicht geltend gemacht werden.

Nicht alle Konstellationen führen direkt zu Privatvermögen:

1.    Ist das Unternehmen eine Personengesellschaft (z.B. GbR, GmbH & Co. KG) und einer der Gesellschafter überlässt die betrieblich genutzte Immobilie an das Unternehmen, liegt auch Betriebsvermögen vor, sogenanntes Sonder-Betriebsvermögen.

2.    Mehrere natürliche Personen (z.B. GbR, Erbengemeinschaft, Ehegatten) vermieten Geschäftsräume an einen der Eigentümer. Hier ist der Anteil des Unternehmers an den Geschäftsräumen anteilig Betriebsvermögen. Für die weiteren Eigentümer liegt Privatvermögen vor.

3.    Sind sowohl im Besitz-Unternehmen (die betrieblich genutzte Immobilie) als auch im Betriebs-Unternehmen (der wirtschaftlich tätige Geschäftsbetrieb) die gleichen Personen oder Personen-Gruppen als Gesellschafter bzw. Inhaber beherrschend, entsteht eine Betriebsaufspaltung, und damit ist die Immobilie im Betriebsvermögen des Besitzunternehmens.

a.    Z.B. in der Ein-Mann-GmbH der Gesellschafter, der seiner GmbH die betriebliche Immobilie überlässt.

b.    Die Immobilien-GbR (Gesellschafter A+B mit jeweils 50 Prozent), die der Pflegedienst-GmbH, an der A+B mit jeweils 30 Prozent beteiligt sind, die Geschäftsräume überlässt.

Achtung:

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage ist immer gewerblich. Diese sollten immer in einem gesonderten Unternehmen geführt werden, wenn die Immobilie Privatvermögen sein soll.

Praxis-Tipps:

Achten Sie auf eine ortsübliche Miete um steuerlich nicht gewünschte Folgen zu vermeiden (teilweise) Versagung der steuerlichen Berücksichtigung des Grundstücks- und Finanzierungsaufwands oder verdeckte Gewinnausschüttung in der Betrieb-GmbH).

Lassen Sie sich bei Umstrukturierungen im Unternehmen, Veränderungen von Beteiligungsverhältnissen oder Unternehmensnachfolge vorab steuerlich beraten um keine stillen Reserven aufzudecken und eine Besteuerung auszulösen.

Ist das Unternehmen Eigentümer kann mit einer Veränderung der Gesellschafter Grunderwerbsteuer entstehen.


Veröffentlicht in: Häusliche Pflege 12 2019

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Monika Bohmann-Laing

Autor: Monika Bohmann-Laing